La legge annuale per il Mercato e la Concorrenza (n.124/2017) prevede un’importante novità per il settore immobiliare: il cosiddetto “deposito prezzo dal notaio” (legge n.124/2017 art. 1, co. 63 e ss.), entrata in vigore dal 29 agosto 2017.
Secondo queste norme che, essendo contenute nell’attuale legge sulla concorrenza, sono immediatamente applicabili, nel caso di richiesta da parte di almeno una delle parti , il saldo del prezzo relativo alla compravendita di un immobile deve restare in deposito presso il notaio rogante fino al momento della trascrizione dell’atto di vendita, ossia fino a quando non sia eseguita la formalità pubblicitaria con la quale si acquisisce la certezza che l’acquisto si è perfezionato senza subire gravami (ipoteche giudiziali, sequestri, pignoramenti, domande giudiziali, eccetera).
Ma vediamo nel dettaglio come funziona:
Secondo quanto stabilito dalla legge sulla Concorrenza, al momento dell’acquisto immobiliare, il saldo del prezzo nonché le somme destinate alla cancellazione di ipoteche gravanti sull’immobile, o al pagamento di altre spese dovute dal venditore e non ancora pagate (per esempio, le spese condominiali arretrate) devono confluire su un apposito conto del notaio destinato proprio a ricevere detti importi.
In particolare, la normativa stabilisce che:
- il notaio deve avere un conto corrente dedicato sul quale depositare le somme ricevute dai clienti per il pagamento delle imposte dovute per l’acquisto di immobili; al notaio è fatto divieto di lucrare sugli interessi che quel conto corrente nel frattempo produce; il notaio, inoltre, non può utilizzare detti importi per fini diversi se non per il versamento delle tasse;
- sul sopracitato conto corrente devono confluire anche tutte le somme che il notaio sia incaricato di custodire;
- se il notaio è debitore di qualcuno, i relativi creditori non possono pignorare le somme depositate su tale conto corrente;
- le somme depositate non entrano a far parte nè della successione del notaio nè dell’eventuale regime patrimoniale di comunione legale dei beni in essere con il coniuge ;
- il notaio non può rifiutarsi di tenere in deposito il saldo del prezzo che l’acquirente deve corrispondere al venditore fino a quando non sia eseguita la trascrizione della vendita immobiliare: solo da questo momento, infatti, il compratore acquisisce la definitiva certezza che l’acquisto si è perfezionato senza problemi e, quindi, che sul bene venduto non vi sono gravami di sorta;
- le parti possono affidare al notaio il deposito delle somme necessarie a estinguere eventuali passività gravanti sul venditore (es. spese condominiali arretrate oppure estinzione del debito derivante da mutuo contratto dal venditore al momento dell’acquisto).
La richiesta di trattenere in deposito le somme può essere fatta da ciascuna delle parti della compravendita, quindi sia dal venditore sia dall’acquirente.
Normalmente è l’acquirente che ha maggiore interesse a che le somme vengano custodite dal notaio, infatti, il deposito del prezzo, tutela l’acquirente contro la possibilità che, prima della trascrizione della compravendita, sia trascritto contro il venditore un altro atto dispositivo dell’immobile, oppure sia trascritta o iscritta un’altra formalità pregiudizievole, come per esempio un’ipoteca o un pignoramento. Ricordiamo infatti che la legge dispone che prevale l’atto trascritto o iscritto per primo (anche se stipulato successivamente), dunque l’acquirente è potenzialmente esposto al rischio che un creditore del venditore iscriva ipoteca sull’immobile prima che il notaio abbia fatto in tempo a trascrivere l’atto di compravendita. Le norme sul deposito del prezzo consentono all’acquirente di tutelarsi contro questa possibilità.
Anche il venditore, comunque, ha la possibilità di chiedere che il prezzo rimanga in deposito al notaio. In questo modo potrà, per esempio, tutelarsi contro la possibilità che il pagamento avvenga con assegni circolari falsificati. Il notaio, infatti, ricevendo in deposito il prezzo con alcuni giorni di anticipo rispetto a quello fissato per la stipula dell’atto di compravendita, incasserà la somma sul conto corrente dedicato, e in tal modo sarà in grado di verificare l’effettiva disponibilità della somma.
Se una delle parti chiede che il saldo del prezzo sia trattenuto in deposito dal notaio, la controparte non può opporsi, essendo questo diritto previsto da una norma di legge.
E’ importante ricordare che il versamento del prezzo (e delle altre eventuali altre spese) al notaio deve avvenire esclusivamente mediante assegno circolare non trasferibile, oppure con bonifico bancario eseguito alcuni giorni prima della stipula dell’atto di compravendita, in modo che il giorno dell’atto la somma risulti già accreditata sul conto corrente bancario dedicato del notaio (in caso contrario l’atto deve essere rinviato in attesa dell’accredito definitivo del bonifico).
La normativa dispone inoltre che, nel caso in cui venga richiesto il deposito del prezzo, le parti devono versare al notaio, antecedentemente o contestualmente alla sottoscrizione dell’atto, l’importo dei tributi, degli onorari e delle altre spese dell’atto, altrimenti l’atto non può essere stipulato. Insieme all’importo del prezzo, quindi, la parte acquirente deve versare al notaio con assegno circolare anche l’importo dei tributi, degli onorari e delle altre spese dell’atto.
Le regole sul deposito del prezzo si applicano, oltre che alla compravendita immobiliare, a tutti gli atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.
Una volta effettuata la trascrizione dell’atto, se non rileva formalità pregiudizievoli ulteriori, il notaio procede allo svincolo del prezzo a favore del venditore, mediante bonifico sul conto corrente da lui indicato, oppure con le altre modalità concordate, al netto delle somme che egli deve eventualmente versare a terzi (per esempio l’importo dovuto alla banca per l’estinzione del mutuo garantito da ipoteca gravante sull’immobile oggetto di vendita, oppure l’importo delle spese condominiali arretrate).
E’ comunque opportuno che la questione sia affrontata già nell’ambito della contrattazione preliminare, eventualmente inserendo una specifica clausola nella proposta di acquisto e nel contratto preliminare.
In ogni caso l’acquirente può presentare la richiesta al notaio anche nei giorni immediatamente precedenti la stipula della compravendita, provvedendo a predisporre i mezzi di pagamento a nome del notaio, anziché del venditore.
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